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아파트 매매 절차 정리 | 계약금·중도금·잔금과 신고·등기 기한

내집연구원 2026. 10. 26. 09:32

아파트를 처음 사는 분이라면 계약금, 중도금, 잔금이 각각 무엇이고 언제 무엇을 해야 하는지부터 막막하게 느껴질 수 있습니다. 이번 글에서는 찾기 쉬운 생활법령정보의 부동산 매매 안내와 국가법령정보센터의 민법, 부동산 거래신고법, 부동산등기 특별조치법, 지방세법 조문을 바탕으로 아파트 매매 계약의 전체 흐름과 꼭 지켜야 할 기한을 정리해 보았습니다.

아파트 매매 계약 절차 정리 대표 이미지

매매 계약 전체 흐름 한눈에 보기

아파트 매매는 대체로 다음 순서로 진행됩니다.

  1. 매물 조사와 시세 확인
  2. 등기부 등 권리관계 확인
  3. 계약서 작성과 계약금 지급
  4. 부동산 거래 신고(계약일부터 30일 이내)
  5. 중도금 지급(약정한 경우)
  6. 잔금 지급과 집 인도
  7. 소유권이전등기 신청과 취득세 신고·납부

중도금은 꼭 있어야 하는 것은 아니며, 계약금과 잔금만으로 진행하는 경우도 있습니다. 각 단계의 금액과 날짜는 계약서에 적은 대로 진행되므로, 계약서를 쓰기 전에 자금 계획을 먼저 세워 두는 것이 중요합니다.

계약 전 등기부를 꼭 확인하세요

계약 전에는 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람하거나 발급받아 확인합니다. 찾기 쉬운 생활법령정보에 따르면 등기부는 세 부분으로 나뉩니다.

구분 확인할 내용
표제부 소재지, 건물 명칭, 면적 등 기본 정보
갑구 소유자와 소유권 변동, 압류·가압류·가처분·경매 등
을구 근저당권, 전세권 등 소유권 외의 권리

계약하는 사람이 갑구에 적힌 실제 소유자인지, 계약금을 보낼 계좌의 명의가 그 소유자와 같은지, 을구에 대출이 얼마나 잡혀 있는지를 확인하는 것이 기본입니다. 계약 당일과 잔금 직전에 한 번 더 확인하면 그사이 새로 생긴 권리가 없는지도 알 수 있습니다.

계약금은 보통 10%

생활법령정보는 일반적으로 매수인이 매매대금의 10%를 계약금으로 지급하고, 이 돈은 매매대금에 포함된다고 설명합니다. 계약금은 계약이 맺어졌다는 증거이자, 일정한 경우 계약을 없던 일로 할 때 쓰는 해약금 역할을 합니다.

민법 제565조에 따르면 따로 정한 것이 없을 때 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 아래처럼 계약을 해제할 수 있습니다.

  • 매수인: 낸 계약금을 포기하고 해제
  • 매도인: 받은 계약금의 두 배를 돌려주고 해제

예를 들어 8억 원 아파트에 계약금 10%인 8천만 원을 냈다면, 매수인은 8천만 원을 포기해야 하고 매도인은 두 배인 1억 6천만 원을 돌려주어야 계약을 해제할 수 있습니다. 계약금이 작을수록 해제가 쉬워지고, 클수록 어려워지는 구조라는 점도 알아 두면 좋습니다.

상대방이 중도금을 받는 등 이행에 착수한 뒤에는 이런 방식으로 해제하기 어려울 수 있으므로, 계약서의 특약을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

중도금과 잔금

중도금은 계약금과 잔금 사이에 나누어 내는 돈이고, 잔금은 남은 대금 전부입니다. 생활법령정보는 보통 매수인의 대금 지급과 매도인의 부동산 인도가 동시에 이루어지며, 한쪽은 상대방이 의무를 이행할 때까지 자기 의무를 거절할 수 있다고 설명합니다(민법 제536조, 제583조). 그래서 잔금 날에는 잔금 지급, 열쇠 등 집 인도, 등기에 필요한 서류 전달이 한자리에서 함께 이루어지는 것이 일반적입니다. 대출을 받는다면 잔금일에 맞춰 대출이 실행되도록 금융회사와 일정을 미리 맞춰 두어야 합니다.

꼭 지켜야 할 신고·등기·세금 기한

할 일 기한 근거
부동산 거래 신고 계약 체결일부터 30일 이내 부동산 거래신고법 제3조
소유권이전등기 신청 잔금 지급 등 반대급부 이행이 끝난 날부터 60일 이내 부동산등기 특별조치법 제2조
취득세 신고·납부 취득한 날부터 60일 이내 지방세법 제20조

거래 신고 기한은 2020년 2월 21일 이후 계약부터 60일에서 30일로 줄었습니다. 공인중개사를 통해 계약서를 작성했다면 거래 신고는 해당 공인중개사가 하도록 되어 있고, 직접 거래했다면 거래 당사자가 신고해야 합니다. 신고는 집이 있는 곳의 시·군·구청에서 받습니다. 등기와 취득세는 매수인이 챙겨야 하므로 잔금 직후 바로 처리하는 것이 안전합니다. 세 가지 기한의 시작점이 계약일, 잔금일, 취득일로 서로 다르다는 점도 헷갈리지 않도록 주의해야 합니다.

잔금일을 정할 때 고려할 점

재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과되므로, 잔금일이 6월 1일 전인지 후인지에 따라 그해 보유세를 누가 낼지가 달라집니다. 또 잔금일은 이사 날짜, 대출 실행일, 전세 세입자 퇴거일과도 맞물리기 때문에 계약서에 날짜를 적기 전에 여러 일정을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약금을 보낸 다음 날 마음이 바뀌면 어떻게 하나요?
A. 따로 정한 약정이 없고 매도인이 아직 이행에 착수하지 않았다면 계약금을 포기하고 해제할 수 있지만, 구체적인 사정에 따라 다를 수 있습니다.

Q. 소유권이전등기를 늦게 하면 문제가 되나요?
A. 부동산등기 특별조치법은 잔금 지급 등이 끝난 날부터 60일 이내에 등기를 신청하도록 정하고 있으므로 기한 안에 신청해야 합니다.

Q. 등기부는 어디서, 얼마에 볼 수 있나요?
A. 생활법령정보에 따르면 대법원 인터넷등기소에서 365일 24시간 열람하거나 발급받을 수 있고, 발급 수수료는 1통당 1,000원으로 안내되어 있습니다.

마무리 정리

아파트 매매는 등기부 확인, 계약금 지급, 중도금과 잔금, 신고와 등기 순서로 진행됩니다. 거래 신고 30일, 등기 60일, 취득세 60일이라는 세 가지 기한을 달력에 적어 두고, 계약금 해제 규정과 특약을 미리 이해해 두면 실수를 크게 줄일 수 있습니다.

참고 자료: 찾기 쉬운 생활법령정보 「부동산 매매」 매매대금 교부·부동산등기부 확인(2026.9.15 기준), 국가법령정보센터 민법 제565조, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조, 부동산등기 특별조치법 제2조, 지방세법 제20조 (2026년 10월 확인 기준)
※ 이 글은 법령과 공공기관 공개 자료를 바탕으로 일반적인 정보를 정리한 것으로, 개별 계약의 해제나 분쟁 여부는 계약서 내용과 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에는 공인중개사나 법률 전문가와 함께 계약서와 특약을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.