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전세보증금 반환보증 가입법 | HUG 한도·신청 기한·비용

내집연구원 2026. 10. 23. 21:48

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 세입자는 큰 어려움을 겪게 됩니다. 이런 위험에 대비하는 대표적인 방법이 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증입니다. 이번 글에서는 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 상품개요와 보증료 변경 안내 자료를 바탕으로 가입 대상, 보증 한도, 신청 기한, 보증료, 가입이 안 되는 경우를 순서대로 정리해 보았습니다.

전세보증금 반환보증 가입 조건과 방법 대표 이미지

전세보증금 반환보증이란

전세보증금 반환보증은 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 돌려줘야 할 보증금을 주택도시보증공사가 대신 책임지는 상품입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 공사가 세입자에게 먼저 지급하고, 이후 집주인에게 받아내는 구조입니다. 흔히 '전세보증보험'이라고 부르는 것이 바로 이 상품입니다.

누가, 어떤 집으로 가입할 수 있나요

가입하는 사람은 전세계약서에 적힌 임차인입니다. 개인뿐 아니라 법인과 외국인도 가입할 수 있다고 안내되어 있습니다. 대상 주택은 다음과 같습니다.

  • 단독·다가구·다중주택, 연립·다세대주택
  • 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택

근린생활시설처럼 주택이 아닌 건물이나 공관, 가정어린이집 등은 대상에서 빠집니다. 보증금은 수도권 7억 원 이하, 그 밖의 지역 5억 원 이하여야 합니다. 월세가 섞인 반전세는 월세를 전세금으로 환산한 금액으로 판단하는데, 공사 안내에 따르면 2026년 7월 1일 이후 신규 신청과 보증금이 늘어나는 갱신 신청에는 전월세전환율 6.5%가 적용됩니다.

보증 한도는 어떻게 계산하나요

보증 한도는 '주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위 채권 등'으로 계산합니다. 선순위 채권은 집에 먼저 잡혀 있는 근저당 같은 빚을 말합니다. 즉 집값의 90%에서 먼저 잡힌 빚을 빼고 남은 금액이 보증금보다 커야 전액 보증을 받을 수 있습니다. 예를 들어 주택가격이 3억 원이고 근저당이 5천만 원이라면 3억 원의 90%인 2억 7천만 원에서 5천만 원을 뺀 2억 2천만 원까지가 한도가 됩니다. 계약하기 전에 이 계산을 먼저 해 보면 보증 가입이 가능한 집인지 미리 가늠할 수 있습니다.

아파트·오피스텔의 주택가격은 정해진 순서대로 산정합니다.

  1. KB시세 또는 한국부동산원 시세
  2. 공시가격의 140%(오피스텔은 국세청 기준시가)
  3. 안심전세 앱 시세의 하한가
  4. 등기부상 1년 이내 최근 매매가
  5. 분양가의 90%(준공 후 1년 미만 주택)

연립·다세대나 단독·다가구는 순서가 일부 다르고, 감정평가서가 있으면 그 금액을 먼저 적용합니다.

언제까지, 어디서 신청하나요

구분 신청 기한
신규 계약 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전
갱신 계약 갱신 전 계약서상 계약기간의 2분의 1이 지나기 전

예를 들어 2년 계약이라면 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다. 다만 위험은 계약 초기부터 생기므로 전입신고와 확정일자를 마친 뒤 가능한 한 빨리 가입하는 것이 안전합니다.

신청은 주택도시보증공사 지사나 위탁은행 창구, 공사의 모바일 앱(안심전세App)에서 할 수 있습니다. 공사 안내에 따르면 일부 간편결제 앱과 일부 은행 앱으로도 가입할 수 있습니다. 신청하기 전에 대법원 인터넷등기소에서 등기부를 떼어 선순위 채권과 압류·가압류 같은 권리침해 사항이 없는지 먼저 확인해 두면 거절될 일을 줄일 수 있습니다.

보증료는 얼마인가요

보증료는 '보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365'로 계산합니다. 보증료율은 보증금 구간, 주택 유형, 부채비율에 따라 달라집니다. 부채비율은 (선순위 채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액입니다.

보증금 2억 초과~5억 이하 부채비율 70% 이하 80% 이하 80% 초과
아파트 연 0.107% 연 0.131% 연 0.154%
그 외 주택 연 0.124% 연 0.161% 연 0.197%

예를 들어 부채비율 70% 이하 아파트에 보증금 3억 원으로 2년(730일) 계약했다면 3억 원 × 0.107% × 2로 약 64만 2천 원이 됩니다. 공사는 2025년 3월 31일 신청분부터 위험이 낮을수록 보증료를 낮추는 방향으로 요율을 바꾸었고, 저소득자 할인율 60%는 유지, 사회배려대상 할인율은 40%로 조정했다고 안내했습니다.

이런 경우에는 가입이 안 됩니다

  • 보증금과 선순위 채권의 합계가 주택가격의 90%를 넘는 경우
  • 등기부에 경매, 압류, 가압류, 가처분 등이 있는 경우
  • 선순위 채권이 주택가액의 60%를 넘는 경우
  • 전세 계약기간이 1년 미만인 경우
  • 신규 계약을 공인중개사를 통해 맺지 않은 경우
  • 건축물대장에 위반건축물로 적힌 경우(아파트 제외)
  • 집주인이 공사의 보증금지 대상자인 경우

자주 묻는 질문

Q. 계약한 지 1년이 넘었는데 가입할 수 있나요?
A. 2년 계약 기준으로 계약기간의 절반이 지나면 신규 가입 기한이 지난 것이므로, 가입 가능 여부는 공사에 확인해야 합니다.

Q. 직거래로 계약해도 가입할 수 있나요?
A. 공사 상품개요에는 신규 계약을 공인중개사를 통해 체결하지 않은 경우 가입할 수 없다고 나와 있습니다.

Q. 다가구주택은 따로 보는 기준이 있나요?
A. 있습니다. 다가구·단독·다중주택은 선순위 채권과 다른 세입자들의 보증금 합계가 주택가액의 80%를 넘으면 가입할 수 없다고 안내되어 있어, 다른 세대의 보증금 규모도 함께 확인해야 합니다.

마무리 정리

전세보증금 반환보증은 집값의 90%에서 먼저 잡힌 빚을 뺀 금액 안에서 보증금을 지켜 주는 상품입니다. 계약 전에 등기부와 선순위 채권을 확인하고, 잔금과 전입신고 후 서둘러 가입하는 것이 좋습니다.

참고 자료: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요(가입대상·보증한도·신청기한·보증료율), 주택도시보증공사 「전세보증금반환보증 보증료 변경 사전 안내」(2025.1.23) (2026년 10월 확인 기준)
※ 이 글은 주택도시보증공사 공개 자료를 바탕으로 일반적인 정보를 정리한 것으로, 보증 한도와 보증료율, 가입 요건은 바뀔 수 있습니다. 실제 가입 가능 여부와 보증료는 공사 심사 결과에 따라 달라지므로 신청 전 주택도시보증공사에 확인하시기 바랍니다.