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1세대1주택 양도세 비과세 요건 | 2년 보유·거주와 12억 기준

내집연구원 2026. 10. 24. 21:51

집 한 채를 가지고 있다가 팔 때 일정한 요건을 갖추면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 이것이 1세대 1주택 비과세입니다. 그런데 요건이 여러 가지이고, 2026년 10월 1일부터는 조정대상지역 일시적 2주택 기한도 바뀌었습니다. 이번 글에서는 국세청 비과세 안내, 국가법령정보센터의 소득세법과 시행령 조문, 정책브리핑의 정부 발표 자료를 바탕으로 현재 기준을 정리해 보았습니다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 정리 대표 이미지

1세대 1주택 비과세란

1세대가 양도일 현재 국내에 주택 한 채만 가지고 있고, 보유기간 등 요건을 채운 뒤 팔면 양도차익에 세금을 매기지 않는 제도입니다. 소득세법 제89조에 근거가 있으며, 세부 요건은 시행령에서 정합니다. 다만 집값이 비싼 고가주택은 일부에 세금이 붙습니다.

'1세대'는 어떻게 판단하나요

국세청 안내에 따르면 1세대는 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 단위입니다. 판단 시점은 집을 파는 양도 당시입니다.

  • 부부는 주소를 따로 두어도 같은 세대로 봅니다.
  • 잠시 다른 곳에 사는 가족도 세대원에 포함될 수 있습니다.

그래서 부부가 각자 이름으로 집을 한 채씩 가지고 있다면 1세대 2주택이 됩니다. 주택인지 아닌지는 건축물대장상 용도보다 실제로 사람이 사는 데 쓰는지를 기준으로 판단하므로, 주거용으로 쓰는 오피스텔도 주택 수에 들어갈 수 있다는 점을 기억해 두면 좋습니다.

보유기간과 거주기간 요건

구분 요건
보유기간 취득일부터 양도일까지 2년 이상
거주기간(일반) 별도 거주 요건 없음
거주기간(조정대상지역) 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주

거주 요건은 '살 때' 그 집이 조정대상지역이었는지를 기준으로 봅니다. 지금은 해제된 지역이라도 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년을 살아야 합니다. 반대로 비조정 지역에서 산 뒤 나중에 지정되었다면 거주 요건은 붙지 않습니다. 취학, 근무상 형편, 질병 치료 같은 부득이한 사유로 이사하는 경우에는 1년 이상 거주 등 별도 기준이 적용됩니다.

12억 원이 넘는 고가주택은

소득세법은 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 넘는 주택을 고가주택으로 봅니다. 고가주택도 요건을 갖추면 비과세가 적용되지만, 12억 원을 넘는 부분의 비율만큼은 세금이 붙습니다. 예를 들어 15억 원에 판 경우 전체 양도차익 중 (15억 − 12억) ÷ 15억, 즉 20%에 해당하는 차익에 대해서만 과세되는 방식입니다.

집에 딸린 땅도 함께 비과세되지만 범위에 한도가 있습니다. 국세청 안내에 따르면 원칙적으로 주택이 앉은 면적의 5배까지이고, 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역은 3배, 도시지역 밖은 10배까지입니다. 단독주택처럼 마당이 넓은 집이라면 이 기준을 함께 확인해야 합니다.

일시적 2주택 특례, 2026년 10월부터 달라졌습니다

이사를 위해 새집을 먼저 사면 잠시 2주택이 됩니다. 소득세법 시행령 제155조는 아래 조건을 채우면 종전 주택을 팔 때 1주택처럼 비과세를 적용합니다.

  1. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 취득할 것
  2. 새 주택 취득일부터 정해진 기간 안에 종전 주택을 팔 것
  3. 종전 주택이 비과세 요건(2년 보유 등)을 갖출 것
구분 종전 주택 처분 기한
종전·신규 주택 모두 조정대상지역 신규 취득일부터 2년
그 밖의 경우 신규 취득일부터 3년

재정경제부는 2026년 9월 국무회의 의결을 거쳐 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간을 3년에서 2년으로 줄였고, 개정 시행령은 2026년 10월 1일부터 시행되었습니다. 조정대상지역 공고 전에 새 주택 계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 서류로 확인되면 2년 기한이 적용되지 않습니다. 예를 들어 조정대상지역에 있는 집을 가진 사람이 2026년 11월에 같은 조정대상지역에서 새집을 취득했다면, 원칙적으로 2028년 11월 전에 종전 주택을 팔아야 비과세를 받을 수 있습니다. 개정 규정의 구체적인 적용 대상은 거래 전에 국세청에 확인하는 것이 안전합니다.

합가·혼인으로 2주택이 된 경우

60세 이상 부모님을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친 날부터 10년 이내, 각자 집이 있는 두 사람이 결혼한 경우에는 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 파는 주택에 대해 1세대 1주택 특례를 적용합니다. 2026년 5월 10일부터는 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 다시 적용되고 있으므로, 이런 특례에 해당하는지 확인하는 일이 더 중요해졌습니다.

자주 묻는 질문

Q. 2년을 채우지 못하고 팔면 어떻게 되나요?
A. 보유기간 2년을 채우지 못하면 1세대 1주택이어도 비과세가 적용되지 않으므로 양도소득세를 신고하고 내야 합니다.

Q. 비과세 대상이면 신고를 안 해도 되나요?
A. 소득세법은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하도록 정하고 있습니다. 비과세라도 12억 원을 넘는 고가주택은 과세되는 부분이 있으므로 기한 안에 신고해야 합니다.

Q. 부부 공동명의로 집 한 채를 가지고 있으면 2주택인가요?
A. 아닙니다. 1세대 1주택은 세대를 기준으로 보기 때문에 부부가 지분을 나누어 가진 집 한 채는 1주택으로 판단합니다.

마무리 정리

1세대 1주택 비과세는 양도 당시 1주택, 2년 이상 보유, 조정대상지역 취득분은 2년 이상 거주가 기본입니다. 12억 원을 넘는 부분은 과세되고, 조정대상지역 일시적 2주택은 2026년 10월부터 2년 안에 종전 주택을 팔아야 하므로 일정을 꼼꼼히 맞추는 것이 좋습니다.

참고 자료: 국세청 「알기 쉬운 양도소득세」 비과세·감면 체크리스트, 국가법령정보센터 소득세법 제89조·제105조(2026.7.1 시행), 소득세법 시행령 제155조(2026.10.1 시행), 정책브리핑 재정경제부 「조정대상지역 일시적 2주택 특례 2년으로 단축」(2026.9.29), 관계부처합동 다주택자 양도세 중과 유예 종료 안내(2026.2.12) (2026년 10월 확인 기준)

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※ 이 글은 국세청과 법령 공개 자료를 바탕으로 일반적인 정보를 정리한 것으로, 개인별 세대 구성과 취득 시점에 따라 비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 실제 거래 전에는 국세청 상담이나 세무 전문가를 통해 본인 사례를 확인하시기 바랍니다.